Может ли арендатор передать помещение новому арендатору при переуступке


Переуступка прав аренды — что это такое, порядок оформления, преимущества и недостатки


Бывают ситуации, когда собственник может отказать в сделке, если есть задолженность по платежам. Заявление, составленное собственником о переуступке права, может проверяться в течение 30 дней, для установления причин для отказа. Если причин нет для отказа, согласование пройдено, то можно начинать регистрацию сделки.

Для регистрации сделки в Росреестре или многофункциональном центре нужно представить следующие документы:

  1. Акт о передаче;
  2. Выписка из государственного реестра на земельный участок;
  3. Договор переуступки прав на аренду земли;
  4. План межевания на земельный участок, схема расположения надела;
  5. Первоначальный договор аренды;
  6. Согласие от муниципалитета на сделку;
  7. Квитанция об оплате государственной пошлины.
  8. Паспорта участников сделки;
  9. Заявление на регистрацию сделки;

Если сделка проводится через представителя, то необходимо оформить доверенность у нотариуса. После того, как данные внесены в реестр ЕГРН, права переходят к новому арендатор, прежний владелец никаких прав больше не имеет.

У нового арендатора появляются все права и обязанности, связанные с новым Земельным участком. К ним относятся :

  1. Права на выкуп земли ;
  2. Следить за использованием земельного участка только по целевому назначению.
  3. Обязанность по уплате платежей;
  4. Право на строительство на участке ;

Если правила будут нарушаться, то новый владелец должен будет оплатить штраф, вплоть до изъятия надела. Переуступка права на землю действует на тот же срок, что и первоначальный договор на аренду.

Продлять договор можно на общих условиях по правилам Земельного кодекса. Переуступка прав аренды (ППА) нежилого помещения: важные моменты Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права.

Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

Переуступка прав аренды: понятие, плюсы, оформление

Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;

  • Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  • Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора.

    Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

  • Преимущества:

    1. Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
    2. Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
    3. Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

    Недостатки:

    1. Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
    2. Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
    3. Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
    4. Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.
    5. Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
    6. Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
    7. Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
    8. Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;

    Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

    • Копия паспорта;
    • Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);

    Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

    В соответствии с ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ дополнительно установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

    В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

    При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

    Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке обращения взыскания на имущество должника (ч.10 ст.89 Закона об исполнительном производстве).

    Заключение нового договора аренды с арендодателем не требуется. Передать свои права и обязанности по договору аренды возможно только в полном объеме. Нельзя переуступить часть (долю) арендных обязательств (ст.384 ГК РФ). Действующее законодательство не предусматривает возможность выдела долей в имущественных правах.
    Действующее законодательство не предусматривает возможность выдела долей в имущественных правах.

    Уступка доли права аренды противоречит смыслу ч.5 ст.22 Земельного кодекса, согласно которой в результате уступки прав и обязанностей по договору аренды происходит перемена лиц в обязательстве. Соглашение о передаче прав (уступке) прав и обязанностей по договорам аренды (договоры перенайма) подлежит государственной регистрации (ст.389, 391, 615 ГК РФ).

    На основании ч.3 ст.15 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется по заявлению: правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, — при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения; или сторон договора — при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора. Сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды не является сделкой об обременении (ограничении), а является сделкой по передаче уже существующего обременения (ограничения) права. Данная сделка по передаче прав и обязанностей по договору является двусторонней сделкой и регистрируется на общих основаниях по заявлению обеих сторон договора.

    Государственная пошлина за государственную регистрацию сделки (уступки права аренды) взимается в соответствии с п.п 22 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ и уплачивается физическим лицами в размере 2000 рублей, юридическими лицами — 22000 рублей. В случае, если за государственной регистрацией сделки обращаются несколько лиц одновременно, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях (п.2 ст.333.18 НК РФ).

    Для осуществления государственной регистрации Вам необходимо предоставить: 1) заявления сторон (передающей стороны и принимающей стороны) о государственной регистрации сделки (уступки права аренды); 2) правоустанавливающий документ — соглашение об уступке прав и обязанностей, соответствующее нормам действующего законодательства; 3) оплатить государственную пошлину в соответствии с пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ.

    Переуступка прав аренды

    Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:

    • Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.
    • Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.

    Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица.

    К физическому лицу предъявляются следующие требования:

    1. совершеннолетний возраст;
    2. наличие паспорта с регистрацией;
    3. если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.

    От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором.

    От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.Индивидуальные предприниматели обязательно указывают в документе свои реквизиты, полученные при регистрации в налоговом органе и определяющие их принадлежность к ИП.Процедура совершается подобно имущественной сделке: одна сторона уступает, а вторая приобретает право аренды на недвижимость. Отличие от купли-продажи здесь в том, что данное право передаётся без условий обязательного предоставления оплаты со второй стороны.

    Тем не менее если цедент приобретал земельный участок на торгах, он вправе затребовать стоимость, уплаченную в процессе приобретения права аренды.Обратите внимание на то, что при уступке недопустимо передавать те полномочия, которыми цедент не обладает.

    Также недопустимо иным образом нарушать положения договора аренды.

    Все его существенные положения должны дублироваться без изменений.Хотелось бы также обратить внимание на такой важный момент: договор переуступки не имеет автономной юридической силы, то есть его нельзя предъявлять отдельно, без представления договора аренды.

    Соответственно, на основании одного такого договора может оформляться несколько

    Уступка прав арендатора по договору аренды

    Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

    «Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом условий предварительного договора от 29.12.2012 N 41, договора аренды от 29.04.2014 N 41/2, соглашения от 05.09.2014 о переводе долга и уступке прав требования права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.04.2014 N 41/2, договора аренды от 29.03.2015 N 41/2-2, в редакции дополнительного соглашения от 08.02.2016, руководствуясь положениями статей 310, 382, 384, 391, частей 1, 2 статьи 381.1, статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что арендатором перечислен арендодателю обеспечительный платеж по вышеупомянутым договорам аренды в размере 747517,83 руб., обязанность по возврату истцу обеспечительного платежа перешла к ответчику как к новому собственнику/арендодателю арендованного имущества в силу закона, принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 31.03.2018 от 29.03.2015 N 41/2-2 в части возврата обеспечительного платежа после расторжения указанного договора подтвержден материалами дела, доказательств возврата обеспечительного платежа ответчиком не представлено, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика в пользу истца обеспечительного платежа в заявленном размере.»

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Арбитражный суд отказал в удовлетворении требования ООО1 к ООО2 о взыскании страхового возмещения, признав ошибочным вывод нижестоящего суда, поскольку выгодоприобретатель по договору ОСАГО — всегда потерпевший в ДТП собственник автомобиля.

    То обстоятельство, что истец является владельцем транспортного средства на основании договора аренды без экипажа, на него возложена обязанность по осуществлению ремонта автомобиля, обязательному страхованию ответственности владельца транспортного средства и предоставлено право на получение страхового возмещения, само по себе не обязывает страховую организацию выплачивать ему страховое возмещение по договору ОСАГО.

    Более того, ООО1 не являлось собственником поврежденного транспортного средства, в то же время собственник автомобиля не передавал свои права в порядке заключения договора уступки права (цессии) истцу, в договоре аренды также не оговорено право арендатора на получение страхового возмещения от имени собственника, в связи с чем истец не обладал самостоятельным правом на получение страховой выплаты по договору ОСАГО. Помимо этого, собственником столкнувшихся автомобилей является лицо, ответственность по ОСАГО которого в отношении обоих транспортных средств застрахована в ООО2, то есть обязательство страховщика прекращается совпадением в одном лице кредитора и должника (ст.

    1 Федерального закона от 25.04.2002 N 40-ФЗ

    «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»

    , п.

    18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 2

    «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»

    , п.

    9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с обязательным страхованием гражданской ответственности владельцев транспортных средств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.06.2016).

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ.

    При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора.

    В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

    Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано.

    Суды сочли, что к правоотношениям сторон, касающимся уступки прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды, подлежат применению положения ст. 22 ЗК РФ, согласно которым при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного на срок более 5 лет, арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления.

    Как установлено судами, уступка прав и обязанностей арендатора по спорным договорам аренды оформлена письменным заявлением кооператива и дополнительными соглашениями, подписанными арендодателем и новым арендатором (главой КФХ).

    Дополнительные соглашения к договорам аренды зарегистрированы в установленном порядке, сведения о главе КФХ как арендаторе земельных участков внесены в публичный реестр.

    Закрыть Искать Многие физические и юридические лица приобретают права и обязанности по договору аренды не путем заключения договора аренды напрямую с арендодателем, а путем заключения соответствующего соглашения об уступке прав по договору аренды.

    С правовой тачки зрения такая уступка именуются «перенайм по договору аренды». компании «Мадрок» разобрались с ситуацией и изложили в настоящей статье. Так, в ч. 2 ст. 615 ГК РФ говорится о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

    Таким образом, законодатель прямо предусматривает возможность передачи прав другому арендатору, однако, только с согласия арендодателя.

    Заключая подобные договоры, новый арендодатель часто беспокоится может ли перейти к нему задолженности бывшего арендатора (по арендной плате, за услуги ЖКХ и др.), в связи с чем, хотелось бы отметить следующее.

    Как установлено ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Данный факт означает, что, заключая соглашение о передачи своих прав и обязанностях по договору аренды другому лицу, им может быть предусмотрена как обязанность нового арендатора оплатить долги предыдущего, так и освобождение от такой оплаты.

    Данный факт означает, что, заключая соглашение о передачи своих прав и обязанностях по договору аренды другому лицу, им может быть предусмотрена как обязанность нового арендатора оплатить долги предыдущего, так и освобождение от такой оплаты.

    Именно поэтому, заключая подобные соглашения, необходимо согласовать все права и обязанности сторон, однако, что будет если права и обязанности, которые касаются долгов бывшего арендатора (в случае их наличия) согласованы не были? В таком случае необходимо обратиться к положениям ГК РФ, в частности к ч.

    1 ст. 391 ГК РФ, согласно которой, перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

    Таким образом, учитывая, что права и обязанности лица по договору перенайма переходят только с момента заключения договора, то задолженности предыдущего арендатора не могут быть взысканы с нового.

    Поскольку перевод долга возможен только с согласия «нового должника», то если в договоре такое положение не предусмотрено, то перевод долга невозможен. Указанные выше правила являются общими, однако, существуют случаи, когда новый арендатор по договору перенайма будет нести ответственность за долги первого арендатора. Так, это касается случаев, когда предметом аренды выступает земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, при этом срок такой аренды составляет более пяти лет.

    Согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

    Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

    Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010 по смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ.

    При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора.

    В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

    Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства. В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка.

    В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка.

    В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

    Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками — гражданами и юридическими лицами.

    Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

    Учитывая, приведенные доводы, Президиум пришел к выводу о том, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

    Таким образом, учитывая приведенное Постановление можно сделать вывод о том, что в случае заключения договора перенайма по договору аренды, предметом которого выступает земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и заключённый на срок более пяти лет, то по долгам первоначального арендатора отвечает, как он сам, так и следующий арендатор солидарно. 29.10.2018

    • 11.06.2021
    • 09.06.2021
    • 08.06.2021

    Международная юридическая компания.

    • +7 495 506 90 04

    2006-2021.

    Все права защищены. © ЮФ «Мадрок»

    Что такое ППА в недвижимости?

    Этот документ не будет иметь юридической силы, и используется для согласования деталей между сторонами перед тем, как выпустить окончательную редакцию. Обретает силу договор только после регистрации в Росреестре. Исключение, при котором можно обойтись без регистрации,– соглашение заключается с физическим лицом на срок менее года.

    В остальных случаях она обязательна. Отметим, что если сделка проводится между двумя юридическими лицами, то провести дарение прав аренды невозможно, это значит, что необходимо указать в договоре компенсационные выплаты и платить с них налоги. Поскольку происходит передача имущественных прав, необходимо будет выплатить НДС, базой при этом выступит сумма, передаваемая за уступку.

    Налоговым агентом выступает сам новый арендатор, если он юридическое лицо. Если же он лицо физическое, то этим должен будет заниматься предыдущий арендатор.

    Чтобы заключить договор, необходимо оплатить государственную пошлину.

    При определении её размера применяются те же условия, что и при отчуждении имущества, то есть сумма будет сильно меняться, смотря по тому, кто именно заключает соглашение:

    1. если физическое лицо оформляет соглашение с государством, то выплата составляет 2 000.
    2. если договор заключают юридические лица, они выплачивают 22 000, и выплата также делится поровну;
    3. если обе стороны сделки – физические лица, то пошлина составляет 2 000 рублей и её платят поровну;
    4. при заключении сделки между физическим и юридическим лицом они платят соответственно 2 000 и 22 000 рублей;

    После того как соглашение подписано, составляется акт приёма-передачи документов. Они будут нужны для государственной регистрации нового арендатора. Чтобы зарегистрировать переуступку в Росреестре, потребуются следующие бумаги:

    1. согласие либо подтверждение уведомления владельца передаваемого жилья;
    2. паспорт, а если вместо одной из сторон выступает представитель – доверенность;
    3. заявление;
    4. правоустанавливающие документы;

    Переуступка прав аренды нежилого помещения в 2020 — что это такое, образец, налог

    Часто к данному методу прибегают предприниматели, у которых более нет необходимости во всем помещении или его части.

    Как совершается переуступка прав, какие документы для этого необходимы и какие особенности имеет этот вид сделки – мы рассмотрим далее. Нежилое помещение, которое находится в пользовании арендатором может быть передано в собственность третьему лицу. Осуществить это можно двумя способами:

    • Подписание договора субаренды. В данном случае договор заключается между арендатором и субарендатором. В последующем, субарендатор несет ответственность перед арендатором (оплачивает ежемесячную аренду), а тот в свою очередь оплачивает аренду и выполняет другие обязательства перед владельцем.
    • Подписание договора переуступки. Этот документ подписывается арендатором и субарендатором, однако субарендатор несет ответственность за здание и совершает перечисление арендной платы непосредственно владельцу недвижимости.

    Стоит отметить, что оба вида сделки довольно схожи между собой.

    Единственным отличием является тот факт, что арендатор не выступает посредником между владельцем и третьим лицом. Внимание! И первый и второй способ возможны только в том случае, если в условиях договора аренды позволяется переуступка прав или на этот процесс владелец недвижимости дал письменное одобрение. Переуступка прав аренды нежилого помещения – это юридическая процедура, которая регулируется в первую очередь Гражданским Кодексом.

    Детальное описание каждого из этапов, а также права и обязанности каждой из сторон описаны в следующих статьях:

    1. статья 615 ГК РФ – права и обязанности арендатора.
    2. статья 388 – 390 ГК РФ – порядок заключения сделки;

    Совершенно иначе будет происходить переуступка прав на недвижимость, которая является собственностью государства. В подобном случае арендатор обязан будет провести аукцион.

    Вся процедура детально описана в статье 17 ФЗ№135 «О защите конкуренции».
    Прежде, чем заключать договор, нужно учесть следующие особенности составления и подписания договора о переуступке:

    • Договор может быть составлен, как на определенный период, так и бессрочно.

    Переуступка права аренды нежилого помещения

    Для физических лиц — удостоверение личности.

    Для юридических лиц — учредительные свидетельства.

    При необходимости в пакет добавляются нотариально заверенные документы доверенных представителей;

  • Разрешение на проведение сделки от уполномоченных лиц (комиссии);
  • Свидетельства ОГРН, ИНН;
  • Базовый ;
  • Соглашение о переуступке;
  • Документы на нежилое помещение: техпаспорт, кадастровый план, выписка из ЕГРН.
  • Для проведения процедуры обязательно требуется письменное соглашение между участниками. Составляется оно в простой письменной форме.

    При этом рекомендуется оформлять его после консультации у специалиста. Неправильно составленный договор переуступки прав аренды нежилого помещения не будет принят даже при условии уплаты пошлины. Описываемый документ обязательно должен содержать следующие пункты:

    1. Полное описание сторон, составляющих документ. Указывается, кто является владельцем недвижимости, кто ее арендует на текущий момент, и в чью пользу происходит передача прав аренды;
    2. Ответственность сторон при нарушениях условий сделки:
      • Размеры штрафов и пеня за несвоевременную оплату;
      • Условия односторонней отмены действующего договора;
      • Варианты досудебного решения спорных вопросов;
      • Причины, по которым сделка будет признана недействительной.
    3. Реквизиты и подписи сторон.
    4. Принципы расчета между участниками сделки: размеры и частота выплат, используемая валюта, принципы перечисления;
    5. Причины, по которым сделка будет признана недействительной.
    6. Оценочная стоимость объекта сделки;
    7. Описание предмета договора, со ссылками на соответствующую правоустанавливающую документацию;
    8. Условия односторонней отмены действующего договора;
    9. Размеры штрафов и пеня за несвоевременную оплату;
    10. Варианты досудебного решения спорных вопросов;
    11. Перечисление прав и обязанностей, подлежащих передаче;

    Документ составляется в трех экземплярах.

    В ряде случаев требуется четвертая копия, для передачи в Росреестр. Образец соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды WORD 22.50 KB Бланк договора переуступки прав аренды нежилого помещения WORD 16.00 KB

    Переуступка прав аренды нежилого помещения

    После принятия решения, комиссия занимается подготовкой всей документации, которая потребуется для оформления договора уступки прав аренды на помещение.

    Арендатор несет обязанность по уведомлению всех участников проводимого конкурса. Он, как организатор, должен подать объявление в определенные СМИ, не позже чем за месяц до дня проведения торгов.

    Вслед за установлением победителя конкурса, с ним заключается договор переуступки арендных прав на объект недвижимости. Данный договор уже является 2-сторонним.

    За передачу права аренды цессионарий уплачивает арендатору определенную плату, т.е. договор не является безвозмездным.

    В соответствии со ст. 575 ГК РФ, запрещается дарение в отношениях между коммерческими юридическими лицами. Договор должен быть подписана обеими сторонами, и зарегистрирован в службе Росреестра.

    Для государственной регистрации нужно подготовить определенные документы:

    • Документация по торгам;
    • Подписанный договор.
    • Копии извещений, сделанных организатором торгов в СМИ;

    На госрегистрацию переуступки прав аренды представляются соглашения уступки прав, которые заключены в письменной форме. Для определения возможной стоимости арендной платы, нужно выполнить процедуру независимой оценки стоимости недвижимого имущества, права на которое уступается по договору цессии. Для чего следует обратиться за услугами организации, имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности.

    Оценочная компания (или независимый оценщик) должны иметь допуск саморегулируемой организации. Без свидетельства СРО отчет оценщика будет являться некомпетентным. На итог оценки оказывают влияние ряд факторов.

    К основным из них относятся: Месторасположение объекта недвижимости транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры Площадь нежилого помещения и планируемая прибыль, которая может быть получена Права и обязанности, передаваемые по сделке прочие обстоятельства, зависящие от конкретного договора цессии Прежде всего необходимо правильно заключить соглашение уступки прав аренды на нежилое помещение.

    PRO новостройку +7 800 301-79-56

    Образец договора переуступки прав аренды можно скачать ниже бесплатно.

    Важно! В ст. 575 ГК указывается на невозможность дарения имеющихся у компании арендных прав, поэтому такие сделки признаются недействительным, а обусловлено это тем, что между коммерческими организациями запрещается дарение. Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей:1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) в отношениях между коммерческими организациями.

    2. Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, установленный пунктом 1 настоящей статьи, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями.

    Подарки, которые получены лицами, замещающими государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственными служащими, муниципальными служащими, служащими Банка России и стоимость которых превышает три тысячи рублей, признаются соответственно федеральной собственностью, собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью и передаются служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность.

    Понятие продажи прав аренды

    В сущности, данное понятие включает в себя переуступку арендных прав на недвижимость или земельный участок. Под переуступкой можно понимать смену лиц, указанных в договоре, например, арендатора. Переуступка прав поможет сэкономить кучу времени и нервов, так как не нужно расторгать старый договор аренды и заключать новый.Содержание

    • 1 Особенности передачи прав аренды
    • 2 Какие объекты можно переуступить?
    • 3 Как извлечь выгоду при продаже прав аренды?
    • 4 Необходимые документы для оформления
      • 4.1 Оформление сделки по продаже прав аренды
    • 5 На что обращать внимание при оформлении договора
    • 6 Последствия продажи арендных прав

    Особенности передачи прав аренды При заключении сделки по продаже прав аренды нужно учитывать следующие нюансы:

    1. Переуступка права аренды выполняется до момента заключения договора с владельцем.

      Эта ситуация характерна тогда, когда лицо, выигравшее аукцион по переуступке арендных прав, хочет перепродать данное право третьему лицу (контрагенту). Эта передача прав аренды выгодна только продающему арендатору, так как он продает это право, как правило, по более значительной цене.

    2. Арендные права передаются уже в рамках ранее подписанного договора. Такую сделку по передаче прав нельзя проводить, если аукцион считается несостоявшимся по причине недобора участников.

      Таковым аукцион признается, если не удалось добиться наличие как минимум двух участников. Здесь же единственный участник в течение 10 суток после аукциона обладает правом на оформление договора аренды по фиксированной на аукционе цене, но переуступить права аренды он уже не может.

    Если первоначальный договор аренды муниципального земельного участка был оформлен сроком более 5 лет, то при переуступке этого участка согласие арендодателя не обязательно. Достаточно будет лишь направить ему уведомление о состоявшейся сделке.

    Какие объекты можно переуступить? Сделку по купле-продаже прав аренды можно заключать на следующие объекты:

    1. Земельные участки. Если оформляется переуступка прав аренды на земельный участок, то нужно помнить о том, что все арендаторы (продающий и покупающий права аренды) должен известить собственника земли о сделке;
    2. Нежилые помещения. При оформлении договора аренды собственник или первый арендатор может отметить в нем, что продажа арендных прав невозможна. Значит, при последующей переуступке обязательно согласие собственника. Лучше письменно. Если происходит заключение договора по переуступке прав аренды с третьим лицом, то этот арендатор принимает на себя все обязательства по данному помещению: долги, налоги и т.п. Этот вид сделки по продаже прав аренды является наиболее выгодным для первого арендатора, т.к. после завершения этого процесса он получает неплохую денежную прибыль;
    3. Иная недвижимость. При оформлении договора по переуступке права аренды на другие виды недвижимости условия идентичны указанным во втором пункте.

    Как извлечь выгоду при продаже прав аренды? Продажа прав аренды наиболее популярна у юридических лиц.

    Так как можно купить права аренды не только на помещение, магазин, кафе, но и уже готовый бизнес, находящийся на территории этого помещения. Но также нужно помнить один нюанс, что при уведомлении собственника о переуступке арендных прав, последний может объявить аукцион и дать свое согласие наиболее выгодному для него предложению.

    Необходимые документы для оформления Для совершения сделки по продаже прав аренды нужно собрать следующий пакет документов:

    • заявление определенного образца;
    • для физических лиц документ, удостоверяющий личность;
    • справка из налоговой инспекции;
    • первый договор аренды;
    • три копии нового договора (для всех участников сделки). и т.д.

    Оформление сделки по продаже прав аренды Здесь приводится примерный план заключения сделки по продаже арендных прав. Он включает в себя:

    1. подготавливается полный пакет документов всеми участниками сделки;
    2. оформление договора в трех экземплярах. Примерная форма договора приводится здесь;
    3. подача собранного пакета документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию объекта;
    4. получение удостоверенных в установленном порядке документов каждым участником сделки.

    На что обращать внимание при оформлении договора Нужно понимать отличие продажи прав от субаренды.

    При заключении договора о субаренде второму и последующему арендатору переходит право только пользоваться имуществом на определенный срок.

    А при оформлении продажи прав аренды ко второму арендатору переходят все права, указанные в договоре купли-продажи арендных прав.

    Причем первоначальный контрагент полностью исключается из данной цепочки. Договор, который был подписан сторонами при заключении сделки по переуступке прав аренды, обязательно должен носить возмездный характер.

    Это условие исключит риск признания такого договора, как акта дарения. Ведь нужно помнить, что дарить недвижимое имущество между юридическими лицами запрещено законодательством.

    Также в договоре должны быть отмечены все права и обязанности, которые будут возложены на нового арендатора. Обязательно нужно оговорить сроки передачи документов новому арендатору от предыдущего контрагента.

    Важно составить акт приема передачи.

    Если при заключении первоначального договора аренда собственник оговорил, что при последующей продаже прав нужно его согласие, то оно может быть выражено как на переуступку конкретному контрагенту, так и любому другому лицу.

    Также согласие может быть оформлено отдельным письмом. Нужно помнить, что при отсутствии согласия арендодателя орган, уполномоченный осуществлять регистрацию, может и отказать в регистрации последующих договоров об аренде. Последствия продажи арендных прав Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору.

    Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.

    Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.

    Похожие статьи по теме Показать ещё

    Разбираемся в нюансах аренды: переуступка прав на нежилое помещение, образец договора

    Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов. Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно. В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания.

    Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица. В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением. Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо.

    Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы.

    Это дает возможность получать хорошие дивиденды. Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.

    Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы.

    Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке.

    «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.

    Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями. — Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.

    По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости.

    Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку. В чем отличительные особенности субаренды?

    Дело в передаче прав: арендатор, передавая помещение в аренду новому лицу, лишается арендных прав. Значит, и документы соответствующе изменят свой характер.

    Во избежание досадных недоразумений требуется подумать о следующем.

    Может ли арендатор уступить право требования по договору аренды

    Независимо от функциональных различий объектов и видов их целевого использования, сама процедура переуступки остаётся практически неизменной. Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

    1. участие объекта в имущественных сделках;
    2. передача его в наследство по закону или по завещанию.

    То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью.

    Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом.

    Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:

    1. у него изменились планы по ведению бизнеса;
    2. нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
    3. продаётся капитальное строение на арендованном участке.
    4. арендатор переехал в другой населённый пункт;

    Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату.

    Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.

    Гражданское законодательство в п. 2 статьи 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:

    1. норм законодательства;
    2. положений договора;
    3. согласия собственника.

    Поэтому если отдельное положение указывает на то, что переуступка не допускается, оформлять передачу новому правообладателю нельзя даже с согласия собственника.

    Согласно нормам п. 4 статьи 454 ГК РФ к передаче прав путём переуступки применяются нормы имущественной сделки купли-продажи, если иные обстоятельства не вытекают из положений договора.

    + +