Новые поправки в фз 214 об участии в долевом строительстве


Оглавление:

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силуВнимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 6Арбитражные споры:- Цессионарий хочет взыскать неустойку и штраф за передачу объекта строительства с нарушением срока, установленного договором, права требования которых он получил от участника долевого строительства (физлица)- Участник долевого строительства хочет понудить застройщика завершить работы и передать объект долевого строительства- Участник долевого строительства хочет взыскать законную неустойку за непередачу объекта строительства после наступления срока его передачи- Участник долевого строительства хочет взыскать убытки, причиненные ему передачей объекта строительства с нарушением срока- Участник долевого строительства хочет взыскать убытки и законную неустойку за передачу объекта строительства с нарушением срокаСм.

все ситуации, связанные со ст. 6Споры в суде общей юрисдикции:- Участник долевого строительства хочет взыскать законную неустойку за нарушение срока передачи объекта- Участник долевого строительства хочет взыскать убытки, причиненные нарушением срока передачи объекта- Участник долевого строительства хочет расторгнуть договор из-за приостановки строительства и взыскать уплаченные по договору деньгиСм. все ситуации, связанные со ст.

6 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного настоящей статьи.(часть первая в ред. Федерального от 18.07.2006 N 111-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)КонсультантПлюс: примечание.В период начисления неустойки по ч. 2 ст. 6 период с 03.04.2020 до 01.01.2021.

По требованиям об уплате неустойки, предъявленным к исполнению застройщику до 03.04.2020, отсрочка до 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).2.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.(в ред.

Федеральных законов от 18.07.2006 , от 03.07.2016 )(см. текст в предыдущей редакции)3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским Российской Федерации. Открыть полный текст документа

Статья 3.1.

Раскрытие информации застройщиком

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силуВнимание!

Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона. (введена Федеральным от 03.07.2016 N 304-ФЗ)Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 3.1.- Организация-застройщик оспаривает привлечение к ответственности по ст.

13.19.3 КоАП РФ за нарушение порядка размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства- Застройщик оспаривает привлечение к ответственности за нарушения при представлении или публикации сведений о долевом строительстве 1. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной жилищного строительства.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.(в ред.

Федеральных законов от 01.07.2018 , от 27.06.2019 )(см.

текст в предыдущей редакции)2.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию:(в ред. Федерального от 01.07.2018 N 175-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в настоящего Федерального закона;2) документы, указанные в и настоящего Федерального закона;(в ред.

Федеральных законов от 29.07.2017 , от 27.06.2019 , от 13.07.2020 )(см. текст в предыдущей редакции)3) проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями;(в ред. Федерального от 13.07.2020 N 202-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным , и настоящего Федерального закона;5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона;(в ред.
текст в предыдущей редакции)4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным , и настоящего Федерального закона;5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона;(в ред. Федерального от 01.07.2018 N 175-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)6) утратил силу. — Федеральный от 13.07.2020 N 202-ФЗ;(см.

текст в предыдущей редакции)7) документы, указанные в настоящего Федерального закона;(п.

7 в ред. Федерального от 29.07.2017 N 218-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания);9) градостроительный план земельного участка;(п. 9 введен Федеральным от 01.07.2018 N 175-ФЗ)10) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;(п.

10 введен Федеральным от 01.07.2018 N 175-ФЗ)11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и финансовой устойчивости застройщика.

Требования о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика не распространяются на застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии со настоящего Федерального закона;(п.

11 введен Федеральным от 01.07.2018 N 175-ФЗ; в ред. Федерального от 01.07.2021 N 273-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)12) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;(п. 12 введен Федеральным от 01.07.2018 N 175-ФЗ)13) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;(п.

13 введен Федеральным от 01.07.2018 N 175-ФЗ)14) сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);(п. 14 введен Федеральным от 01.07.2018 N 175-ФЗ)15) иная информация, предусмотренная настоящим Федеральным законом.(п. 15 введен Федеральным от 01.07.2018 N 175-ФЗ)2.1.

Информация, указанная в , , — , настоящей статьи, раскрывается застройщиком в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.(часть 2.1 введена Федеральным от 01.07.2018 N 175-ФЗ; в ред.

Федерального от 27.06.2019 N 151-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)3.

Информация, указанная в , , , — настоящей статьи, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства до направления на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.(часть 3 в ред. Федерального от 27.06.2019 N 151-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)3.1. Информация, указанная в , , настоящей статьи, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства не позднее трех рабочих дней со дня наступления соответствующего события.(часть 3.1 введена Федеральным от 27.06.2019 N 151-ФЗ)3.2. Фотографии, указанные в настоящей статьи, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства ежемесячно.

Сведения, указанные в настоящей статьи, подлежат размещению застройщиком в указанной системе на ежеквартальной основе одновременно с размещением промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности.(часть 3.2 введена Федеральным от 27.06.2019 N 151-ФЗ)4. Изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений.(в ред. Федеральных законов от 01.07.2018 , от 27.06.2019 )(см.

текст в предыдущей редакции)5. Утратил силу с 1 июля 2021 года.

— Федеральный от 01.07.2018 N 175-ФЗ.(см.

текст в предыдущей редакции)6. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом.(в ред.

Федеральных законов от 01.07.2018 , от 27.06.2019 )(см. текст в предыдущей редакции) Открыть полный текст документа

Федеральный закон от 13 июля 2020 г.

N 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется.»;в) части 41 и 5 признать утратившими силу;г) в части 6 слова «, указанными в частях 4 и 5 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию подлежит размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства и» заменить словом «подлежит»;11) в части 1 статьи 20:а) пункт 3 после слов «в конечном счете» дополнить словами «прямо или»;б) в подпункте «а» пункта 32 слова «гражданство и место жительства» заменить словами «страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии такого номера), гражданство»;12) в части 1 статьи 21:а) пункт 1 дополнить словами «, о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком»;б) пункт 4 дополнить словами «и предельных параметрах разрешенного строительства»;в) в пункте 5 слово «основных» исключить;г) в пункте 7 слова «основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении)

Статья 18.

Использование денежных средств застройщиком

(см.

текст в предыдущей редакции)13) оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика;13.1) перевод денежных средств на счет в другом уполномоченном банке, открытом в соответствии с настоящего Федерального закона;(п. 13.1 введен Федеральным от 01.07.2018 N 175-ФЗ)14) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов;15) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;16) возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случае расторжения договора участия в долевом строительстве;(в ред.
13.1 введен Федеральным от 01.07.2018 N 175-ФЗ)14) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов;15) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;16) возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случае расторжения договора участия в долевом строительстве;(в ред.

Федерального от 27.06.2019 N 151-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)17) оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования в случае, если уплата таких налогов и взносов предусмотрена федеральными законами;(в ред. Федерального от 25.12.2018 N 478-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)18) оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика;19) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым Российской Федерации;19.1) оплата

Федеральный закон от 30.12.2004 г.

№ 214-ФЗ

Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:1) застройщик — хозяйственное общество:которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; (В редакции Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 3910 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 232 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации,

Изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Президентом Российской Федерации 25 декабря 2021 года подписан 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Закон опубликован на официальном портале правовой информации и с 25 декабря 2021 года вступил в законную силу. Самой главной принятой нормой Закона стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации.
Самой главной принятой нормой Закона стало требование о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов для всех проектов строительства многоквартирных домов, вне зависимости от даты начала их реализации.

Однако, из этого правила планируется допустить исключения для проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям. К числу таких критериев отнесены степень готовности объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия.

Показатели этих критериев должны быть определены Минстроем РФ.

Законом предусматривается, что все новые договоры участия в долевом строительстве после 25 декабря 2021 года должны заключаться только при условии уплаты застройщиком взноса в компенсационный фонд.

Кроме того, Фонд будет наделен правом осуществлять проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков в целях оценки возможности исполнения застройщиком принятых на себя обязательств перед участниками долевого строительства. С целью достройки проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщика предусмотрена возможность создания на базе Фонда дочерней организации.

Смягчаются некоторые требования для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в сфере строительства жилых домов с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м, перехода с солидарной на субсидиарную модель ответственности бенефициаров по обязательствам застройщика перед дольщиками.

В свою очередь, ужесточается контроль в области долевого строительства: исключается механизм проведения контролирующим органом плановых проверок застройщиков и расширяются основания для проведения внеплановых проверок. Законом установлено право застройщика заключать договоры долевого участия после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до осуществления кадастрового учета без внесения взносов в Фонд и без перечисления денежных средств на эскроу-счета.

Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика на оплату расходов на содержание машино-мест и жилого помещения, а также оплату коммунальных услуг с момента ввода объекта в эксплуатацию, если право собственности на такие объекты не зарегистрировано. Введена возможность использования денежных средств с расчетного счета застройщика не только на уплату процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, но и на иные платежи, связанные с кредитованием (в том числе, на перекредитование). В свою очередь временно свободные денежные средства и проценты, начисленные на такие средства, размещенные на депозитах, подлежат зачислению только на расчетный счет застройщика, открытый в уполномоченном банке.

Введен запрет на привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2021 года, кроме того, жилищно-строительные кооперативы наравне с застройщиками теперь будут обязаны размещать в единой информационной системе жилищного строительства данные о своей деятельности, которые предусмотрены ст.

123.1 ЖК РФ. Обязанность жилищно-строительных кооперативов по размещению информации возникает с 25 сентября 2019 года. Закон также содержит и иные поправки в 214-ФЗ и другие нормативно-правовые акты, затрагивающие сферу привлечения средств участников долевого строительства в жилищное строительство.

Закон также содержит и иные поправки в 214-ФЗ и другие нормативно-правовые акты, затрагивающие сферу привлечения средств участников долевого строительства в жилищное строительство.

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силуВнимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 8Арбитражные споры:- Участник долевого строительства хочет понудить застройщика завершить работы и передать объект долевого строительства- Участник долевого строительства хочет обязать застройщика передать объект долевого строительства, срок передачи которого по договору наступил- Участник долевого строительства хочет взыскать неустойку за передачу объекта строительства с нарушением срока- Застройщик в одностороннем порядке отказался от договора в связи с просрочкой оплаты более чем на 2 месяца либо систематическим нарушением сроков оплаты и хочет в судебном порядке признать договор расторгнутым- Участник долевого строительства хочет признать односторонний отказ застройщика от договора недействительнымСм. все ситуации, связанные со ст.

8Споры в суде общей юрисдикции:- Участник долевого строительства хочет взыскать законную неустойку за нарушение срока передачи объекта- Участник долевого строительства хочет обязать застройщика передать объект- Застройщик хочет расторгнуть договор из-за просрочки оплаты более чем на 2 месяца или систематического нарушения сроков оплатыСм. все ситуации, связанные со ст. 8 1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.(в ред.

Федеральных законов от 03.07.2016 , от 29.07.2017 )(см.

текст в предыдущей редакции)2.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.(в ред. Федерального от 18.07.2006 N 111-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)4.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.(часть четвертая в ред.

Федерального от 18.07.2006 N 111-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных настоящего Федерального закона.6.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в настоящей статьи).

При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.(часть шестая введена Федеральным от 18.07.2006 N 111-ФЗ) Открыть полный текст документа

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

N 151-ФЗ Изменения вступают в силу с 27 июня 2019 г., за исключением изменений, вступающих в силу с 28 июня 2020 г., и и , вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

от 25 декабря 2021 г. N 478-ФЗ Изменения вступают в силу с 25 декабря 2021 г.

от 29 июля 2021 г. N 272-ФЗ Изменения вступают в силу с 30 июля 2021 г. от 1 июля 2021 г. N 175-ФЗ Изменения вступают в силу с 1 июля 2021 г., за исключением и названного Федерального закона Положения и названного Федерального закона с 30 сентября 2021 г.

от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ Изменения вступают в силу с 11 января 2021 г. от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ Изменения с 30 июля 2017 г от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ Изменения с 30 июля 2017 г.

Положения , , , , , , и , , , настоящего Федерального закона без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2021 г. Положения настоящего Федерального закона без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда от 1 июля 2017 г.

N 141-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ Изменения с 1 января 2017 г. от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ Изменения с 1 января 2017 г., за исключением за исключением изменений, который со дня названного Федерального закона от 1 мая 2016 г.

N 139-ФЗ Изменения по истечении 10 дней после дня названного Федерального закона от 13 июля 2015 г.

N 236-ФЗ Изменения по истечении 10 дней после дня названного Федерального закона и от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 23 июня 2014 г.

N 171-ФЗ Изменения с 1 марта 2015 г.

от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ Изменения со 2 января 2014 г.

от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.

N 249-ФЗ) Изменения по истечении одного года после дня названного Федерального закона от 10 июля 2012 г.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;4) целевой кредит (целевой заем) — кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа.

При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном настоящего Федерального закона; 5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ

«О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

. Статья 3.

Федеральный закон от 26.07.2019 г.

№ 214-ФЗ

О внесении изменений в статьи 155 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 1 Федерального закона «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон „О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях“ Принят Государственной Думой 16 июля 2019 годаОдобрен Советом Федерации 23 июля 2019 года Статья 1 Внести в Жилищный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2007, № 1, ст. 14; 2008, № 30, ст. 3616; 2009, № 23, ст. 2776; 2010, № 31, ст.

4206; 2011, № 23, ст. 3263; 2012, № 53, ст.

7596; 2013, № 14, ст. 1646; № 52, ст. 6982; 2014, № 30, ст. 4218, 4256, 4264; 2015, № 1, ст. 11; № 27, ст. 3967; № 45, ст.

6208; 2016, № 27, ст. 4288; 2021, № 1, ст.

69; № 15, ст. 2030) следующие изменения:1) в статье 155:а) часть 15 дополнить предложением следующего содержания:

«При этом наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе взыскивать в судебном порядке просроченную задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.»

;б) дополнить частями 18 и 19 следующего содержания:»18. Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, не вправе уступать право (требование) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц. Заключенный в таком случае договор об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги считается ничтожным.

Положения настоящей части не распространяются на случай уступки права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами.19. Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами или вновь выбранная, отобранная или определенная управляющая организация, созданные товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, иная ресурсоснабжающая организация, отобранный региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами обязаны уведомить в письменной форме собственника помещения в многоквартирном доме и нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, у которых имеется просроченная задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, об уступке права (требования) по возврату такой задолженности вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанные собственник и наниматель вправе не исполнять обязательство по погашению просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами до предоставления им уведомления об уступке права (требования) по возврату такой задолженности.

«;2) часть 1 статьи 162 дополнить предложением следующего содержания: «

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.».

Статья 2 В части 4 статьи 1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 230-ФЗ

«О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «

О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, № 27, ст. 4163) слова

«, за исключением случаев передачи полномочий по взысканию данной задолженности кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц в качестве основного вида деятельности»

исключить. Статья 3 Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Президент Российской Федерации В.Путин Москва, Кремль26 июля 2019 года№ 214-ФЗ

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье. Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах.

Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства.

В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки. 214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

  • квартиры в многоквартирном доме,
  • таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов. Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Минстрой проверяет: Разрешение выдают только : обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям. Руководителями застройщика и главным бухгалтером лица, которые:

  • имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
  • единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
  • владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
  • были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен к декларации заключение специальной экспертизы.

У компании собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности. Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен в уполномоченном банке.

На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой разрешение, если компания:

  • еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
  • выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
  • заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
  • участвует в процедуре банкротства,
  • приостановила деятельность по решению суда,
  • не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  • не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Застройщик участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья.

Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком. Застройщик участком под строительство или взять его в аренду или субаренду. Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам.

В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно.

Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Единственный кредит, который компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта.

А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%.

Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%. Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование.

Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Перед стартом продаж застройщик уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней .

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также проходить только со счетов в одном уполномоченном банке. Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он деньги на:

  • строительные работы на объекте,
  • проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  • строительство инженерных сетей,
  • подготовку градостроительной документации,
  • кредит на строительство,
  • госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  • налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  • зарплату сотрудникам,
  • взносы в компенсационный фонд,
  • возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  • рекламу,
  • аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он только на выплату зарплаты сотрудникам.

Все остальные средства можно только переводить со счета на счет. Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС).

Ежеквартальную отчетность не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года.

Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор. Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию.

Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик написать заявление на возврат средств.

В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

  • должностным лицам штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
  • компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

  • должностным лицам штраф от 5 тыс.

    до 15 тыс. ₽,

  • компании — от 200 тыс.

    до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

  • должностным лицам штраф от 5 тыс.

    до 15 тыс. ₽,

  • компании — от 50 тыс.

    до 200 тыс. ₽

Поделиться

Федеральный закон от 1 июля 2021 г.

+ +