Правила сдачи в аренду земли с долевым участием


Оглавление:

ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков


7 — 8. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.(см. текст в предыдущей редакции)КонсультантПлюс: примечание.П.

9 ст. 22 распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 ).9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в и настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его .

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 , от 12.12.2011 , от 23.06.2014 N 171-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)9.1 — 9.2.

Утратили силу. — Федеральный от 30.12.2020 N 494-ФЗ.(см.

текст в предыдущей редакции)10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.11.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.(п.

12 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Открыть полный текст документа Ст.

22 ЗК РФ. Аренда

ЗК РФ Статья 39.6.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

(см.

текст в предыдущей редакции)8.1) утратил силу. — Федеральный от 30.12.2020 N 494-ФЗ;(см. текст в предыдущей редакции)9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных настоящей статьи;11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в настоящего Кодекса;12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

;13) земельного участка, образованного в границах территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным Российской Федерации, либо юридическому лицу, созданному Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающему в соответствии с Градостроительным Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;(пп.

13 в ред. Федерального от 30.12.2020 N 494-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)13.1) — 13.3) утратили силу.

— Федеральный от 30.12.2020 N 494-ФЗ;(см.
текст в предыдущей редакции)14) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для

О необходимости заключения новых договоров аренды на участки, образованные в результате раздела

Согласно п.4 ст.11.2.

Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях, прямо предусмотренных данной нормой. Необходимость представления письменного согласия третьих лиц на образование объекта недвижимости, если такое согласие является обязательным в соответствии с федеральным законом, также предусмотрено п.2 ч.11 ст.41 Федерального закона от 13.07.2015г.
Необходимость представления письменного согласия третьих лиц на образование объекта недвижимости, если такое согласие является обязательным в соответствии с федеральным законом, также предусмотрено п.2 ч.11 ст.41 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

В связи с этим, при наличии зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) договора аренды исходного земельного участка осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельный участок, образуемый в результате раздела или в счет выдела долей в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок (в том числе земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения) возможно только при условии представления в орган регистрации письменного согласия арендатора исходного земельного участка. Учитывая то, что в данном случае в отношении вновь образованного земельного участка осуществляется одновременно государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, то есть единое учетно-регистрационное действие, согласие арендатора подлежит помещению в состав межевого плана земельного участка, а применительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения – и в состав проекта межевания земельного участка.

В соответствии с п.4 ст.11.8.

ЗК РФ в случае образования земельного участка из земельного участка, переданного в аренду, арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение с ним договора аренды образуемого и исходного земельного участка на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Таким образом, ЗК РФ не предусматривает возможности переноса записи о государственной регистрации договора аренды исходного земельного участка на вновь образованные земельные участки.

В связи с этим, сторонам договора аренды, заключенного в отношении исходного земельного участка, в том числе земельного участка сельскохозяйственного назначения, необходимо заключить новые договоры аренды как на исходный земельный участок с указанием его актуальных характеристик земельного участка, в том числе площади земельного участка, так и на земельные участки, образуемые в результате раздела или в счет выдела долей в праве общей долевой собственности. Согласно ч.1 ст.51 Закона о регистрации, с заявлениями о государственной регистрации новых договоров аренды может обратиться одна из сторон договора аренды.

Заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ульяновской области Л.В.

Елисеева Опубликовано в журнале «Недвижимость Ульяновска» от 17 июля 2021г.
№7 (312)

Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за зе

При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета; земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах); земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота; земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами; б) 0,3 процента в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах); в) 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных в подпункте «б» настоящего пункта; г) 1,5 процента в отношении: земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории; земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного

О плате за землю при долевом строительстве жилых домов

Важное 04 октября 2019 г.

10:42 Автор: Кислов С. С., эксперт информационно-справочной системы «» Некоторые налоговые органы до сих пор продолжают доначислять застройщикам МКД в отношении участков, на которых расположены жилые дома.

Застройщики – арендаторы земельных участков нередко конфликтуют с администрациями по поводу сумм арендной платы. Какие аргументы помогут доказать незаконность начисления указанной задолженности? Актуальность проблемы неоднократно признавала ФНС. В одном из последних писем на эту тему (Письмо ФНС России от 03.09.2019 № БС-4-21/[email protected]) центральный аппарат призвал сотрудников местных налоговых органов изучить Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010 и Определение ВС РФ от 21.03.2018 № 305-КГ18-1112 по делу № А41-6047/2017.

В одном из последних писем на эту тему (Письмо ФНС России от 03.09.2019 № БС-4-21/[email protected]) центральный аппарат призвал сотрудников местных налоговых органов изучить Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010 и Определение ВС РФ от 21.03.2018 № 305-КГ18-1112 по делу № А41-6047/2017. Также в письме сообщается: в указанных судебных актах на основании ст. 36 ЖК РФ, НК РФ и ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ содержится вывод о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в силу федерального закона поступает в долевую собственность собственников помещений в доме, даже если прекращение предшествующего права застройщика на этот земельный участок не было зарегистрировано в установленном порядке.

При осуществлении проверок сотрудники налоговых органов будут учитывать эту информацию. Это позволяет надеяться на значительное снижение количества налоговых споров. Если же у застройщика возникла необходимость доказывания незаконности начисления налоговой недоимки, организация, наряду с названными документами (Письмо № БС-4-21/[email protected], Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11 и Определение ВС РФ № 305-КГ18-1112), может ссылаться:

  • на Письмо ФНС России от 15.08.2017 № ЗН-4-21/[email protected] (в нем сказано, что обязанность застройщика по уплате земельного налога в отношении участка, занимаемого многоквартирным домом, прекращается с момента перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений жилого дома или при наличии иных предусмотренных гражданским законодательством оснований);
  • на письма Минфина России от 11.04.2019 № 03-05-06-02/25856, от 22.08.2016 № 03-05-06-02/48918 (в письмах сделан вывод: с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников этих помещений. От себя добавим, что это, соответственно, влечет прекращение обязанности застройщика уплачивать земельный налог в отношении такого участка);
  • на судебную практику (например, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 № 10АП-20893/2017 по делу № А41-70590/17 и др.).

Упомянутое выше Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11, на которое часто ссылаются Минфин, ФНС и суды, касается спора не о расчете земельного налога, а о начислении арендной платы.

Поэтому позиция Президиума ВАС актуальна для застройщиков-арендаторов. Обратите внимание: с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность, а мэрия и застройщик утрачивают права на него (Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11).

Несмотря на то, что эта позиция была сформулирована еще в 2012 году, арендодатели до сих пор начисляют застройщикам задолженность по арендной плате и пени. Правда, суды встают на сторону организаций, указывая, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у арендатора прекратилась обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком под жилым домом.

Важно, что к такому выводу приходят арбитры и в случаях, когда на одном земельном участке строится несколько жилых домов.

В этих ситуациях застройщик обязан вносить арендную плату только за ту часть земельного участка, которая не перешла в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Решения в пользу застройщиков имеются во всех округах. Назовем реквизиты некоторых постановлений:

  • АС МО от 04.09.2019 № Ф05-11869/2019 по делу № А40-302392/2018;
  • АС ЦО от 08.02.2018 № Ф10-153/2018 по делу № А23-8333/2016;
  • АС УО от 14.02.2019 № Ф09-9359/18 по делу № А60-14838/2018 (Определением ВС РФ от 14.06.2019 № 309-ЭС19-7780 отказано в передаче дела на пересмотр);
  • АС СЗО от 28.12.2015 № Ф07-3371/2015 по делу № А56-51801/2014;
  • АС ПО от 25.09.2017 № Ф06-24488/2017 по делу № А55-21396/2016.

Чтобы правильно определить доли участков, суд может назначить экспертизу.

Например, в Постановлении АС ЦО от 28.08.2019 № Ф10-3153/2019 по делу № А84-4722/2017 указано:

  • тот факт, что земельные участки под жилыми домами не сформированы, не свидетельствует о продолжении действия договора аренды после регистрации прав первых собственников на помещения в этих домах;
  • арендодатель вправе требовать арендную плату только за землю, которая находится непосредственно у застройщика, то есть под объектами незавершенного строительства;
  • представленный расчет задолженности по арендным платежам сделан исходя из общей площади земельных участков, переданных в аренду, без учета земельных участков, на которых расположены уже сданные в эксплуатацию жилые дома;
  • с целью определения площадей земельных участков следует провести экспертизу.

Таким образом, чтобы доказать необоснованность начисления арендной платы, застройщику необходимо ссылаться на Постановление Президиума ВАС РФ № 11642/11, а также судебную практику, прежде всего своего округа.

В случае излишнего внесения платы (за период после регистрации права собственности участника на помещение в доме, за весь участок) застройщик вправе обратиться к арендодателю и в суд с требованием о возврате соответствующей суммы (см, например, определения ВС РФ от 13.04.2017 № 304-ЭС17-3001 по делу № А45-6590/2016 и от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174 по делу № А40-130924/2014).

Долевая собственность на землю

Гражданский Кодекс РФ предусматривает два вида общей собственности (находящейся в собственности нескольких лиц) — долевая и совместная.

Долевая собственность предполагает разделение имущества между собственниками на доли. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Правила ГК РФ о долевой собственности применяются и к долевой собственности на земельные участки.

Специальные правила предусмотрены земельным законодательством.

Необходимо учитывать, что при рассмотрении вопросов долевой собственности учитываются так называемые идеальные доли — делится право, а не земельный участок.

В случае если собственникам необходимо определить, кому принадлежат конкретные части земельного участка, следует произвести раздел или выдел участка (ст.

ст. 11.4, 11,5 ЗК РФ, ст. 252 ГК РФ). В случае если выдел доли невозможен, собственники могут определить порядок пользования имуществом (ст. 247ГК РФ). Общая собственность на земельный участок возникает в следующих случаях: — в собственность двух или нескольких лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
247ГК РФ). Общая собственность на земельный участок возникает в следующих случаях: — в собственность двух или нескольких лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Например, при наследовании неделимого земельного участка несколькими наследниками; приобретении в собственность одного земельного участка несколькими лицами, не являющимися супругами или участниками крестьянского (фермерского) хозяйства; при продаже (дарении) единоличным собственником доли в принадлежащем ему земельном участке; — по соглашению сторон происходит определение долей в общей совместной собственности (например, при заключении супругами брачного договора) – п.

5 ст. 244 ГК РФ; — происходит раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, по решению суда (например, при разделе совместно нажитого имущества супругов, выделе доли в праве общей собственности) – п. 5 ст. 244 ГК РФ. Определение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок производится в соответствии с общим порядком, установленным ст. 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными ( п.

1 ст. 245 ГК РФ). Законом предусмотрены случаи, когда размер долей собственников может быть изменен.

В процессе владения и пользования земельным участком он (как и любое другое имущество) может преобразовываться и улучшаться за счет вкладов сособственников. Пункт 2 ст. 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Также необходимо учитывать, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество ( п. 3 ст. 245 ГК РФ). В отношении отделимых улучшений действует правило о поступлении их в собственность того участника, который эти улучшения произвел. Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в долевой собственности, регулируются общими положениями ГК РФ о долевой собственности (ст.ст.

246, 247 ГК РФ). Владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества наравне с остальными участниками долевой собственности. Часть имущества, предоставляемая в пользование, должна быть пропорциональна принадлежащей собственнику доле.

В случае если это невозможно, он вправе требовать компенсации. В случае если на земельном участке находится недвижимое имущество, необходимо учитывать права собственника указанного имущества (независимо от того, является ли он собственником одной из долей земельного участка). Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право (п.

п. 1, 3 ст. 271 ГК РФ): — пользоваться земельным участком; — владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению (в том числе сносить соответствующие здания и сооружения). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению собственников. Закон предоставляет право участнику общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению (продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д.).

В случае если предполагается возмездное отчуждение, необходимо соблюдение правил ст.

250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

Земельное законодательство содержит также специальные нормы, связанные с распоряжением земельными участками. Так, предусмотрено дополнительное основание применения правила о преимущественной покупке в случае, если на земельном участке находятся постройки.

Собственник здания, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка по аналогии с порядком, установленным гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п.

3 ст. 35 ЗК РФ). При распоряжении земельным участком могут возникнуть особенности, связанные с субъектным составом собственников.

Например, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных особых территориях (п.

3 ст. 15 ЗК РФ). Следовательно, невозможно продать (или иным образом передать) им долю такого участка. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения (к ним не относятся расположенные на землях сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества) – п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

, далее — Закон N 101-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ст.14 Закона N 101-ФЗ). На участника долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения налагаются определенные ограничения.

Он может по своему усмотрению без выдела доли: — завещать долю; — отказаться от права собственности на земельную долю; — внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, которая использует данный земельный участок; — передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности; — передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют данный земельный участок.

В случае если собственник хочет распорядиться долей иным образом (например, продать третьему лицу), он должен предварительно произвести выдел принадлежащей ему доли (ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

ВС разъяснил вопрос об аренде земли под МКД, построенным с участием дольщиков

Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13), отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу закона, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и соответствующего документа. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Соответственно, вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит нормам права и разъяснениям высших судебных инстанций, а также сделан без учета изменений, внесенных Законом от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ в п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства. Согласно этой норме возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка либо залог права аренды участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, построенный с привлечением средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома.

Такие положения применяются и в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.

Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению

Переход права собственности на земельный участок дольщикам

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:В основе первой категории лежит факт возведения на предоставленном в аренду земельном участнике жилого помещения, в том числе многоквартирного жилого дома, при введении в эксплуатацию которого действует правило, согласно которому земельный участок, предоставленный в аренду, переходит в общую собственность лиц, построивших (инвестировавших) жилой объект недвижимости, т.е.

в их долевую собственность. Обусловленность и правовая регламентация данного подхода продиктованы императивными нормами, закрепленными в ст. 16 Федерального закона

«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

и п. 5 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» , согласно которым с момента введения многоквартирного дома в эксплуатацию договор аренды считается расторгнутым, а обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком прекращенным в связи переходом права собственности на застроенный земельный участок от арендодателя к участнику долевого строительства и застройщику , т.е.

в результате совпадения должника и кредитора в одном лице. Аналогичный вывод следует из судебной практики: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее — многоквартирный дом).

Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется» .

Затем данный подход был подтвержден и закреплен в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73, посвященном вопросам аренды, где указано: «Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона

«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

и ч.

1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.

413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок» . Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Залоговые права прекращаются в разный по времени период и в несовпадающем объеме.

На земельный участок право залога прекращается с момента передачи всем участникам долевого строительства.

На многоквартирный дом с момента регистрации первого участника. При этом смысл этой нормы — как только помещение перешло на праве собственности к дольщику, залог прекратился. В Законе о банкротстве указано, что право залога на весь земельный участок прекращается с даты передачи жилых помещений всем участникам строительства.

Несомненно, что земельный участок под этим домом принадлежит на праве общей долевой собственности.

Наверно, все должно быть в равном залоге у всех. 7. Если застройщик по договору долевого участия в строительстве здания, состоящего из нежилых помещений, одновременно является собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство, с переходом права собственности на нежилое помещение к участнику долевого строительства переходит также право долевой собственности на земельный участок. Наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок.

При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме.

Сдача в аренду земельного участка многоквартирного дома

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:01.01.2017 между ООО «УК Любимый город» и ООО «Идеал-Сибирь» заключен договор аренды земельного участка N ОК/58-2-АЗ, по условиям которого арендодатель от имени собственников помещений многоквартирного дома сдает арендатору в аренду часть земельного участка на придомовой территории жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.

Новокузнецк, пр. Октябрьский, д. 58, площадью 7,79 кв. м для размещения торгового павильона (п. 1.1. договора). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Истец обратился с требованием о взыскании с арендатора помещения арендной платы за пользование земельным участком.

Установив, что переданное истцом ответчику нежилое помещение расположено в многоквартирном доме и является его составной частью, суд со ссылкой на положения п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 289 ГК РФ и ч. 1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», регламентирующие право собственности на общее имущество собственников в МКД, указал на отсутствие у истца права распоряжения частью земельного участка, занятого возведенным на нем домом, путем сдачи части участка в аренду и, как следствие, на отсутствие права получать арендную плату.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:В рассматриваемом случае, исходя из изложенного нормативно-правового регулирования, с даты первой регистрации права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме (19.12.2011), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 75:32:020136:0010 общей площадью 8 075 кв. м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята возведенным многоквартирным домом, и как следствие не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка (занятого многоквартирным домом) застройщику в аренду и получать за это арендную плату.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:В отличие от управления управляющей организацией при управлении многоквартирным домом ТСЖ собственники помещений принимают непосредственное участие в управлении таким домом. ТСЖ вправе, в частности, предоставлять в пользование (ограниченное пользование) часть общего имущества многоквартирного дома (например, сдавать помещения в аренду третьим лицам), получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. Срок деятельности ТСЖ не ограничен, если иное не предусмотрено уставом товарищества (ч.

1, 4 ст. 135, ч. 2 ст. 137 ЖК РФ). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:19. Предоставление в аренду (сдача внаем), за исключением предоставления по договорам финансовой аренды (лизинга), собственного недвижимого имущества (за исключением земельных участков, многоквартирных домов, жилых домов, квартир и иных жилых помещений) и собственного движимого имущества.

Особенности сделок с земельными долями

Однако отчуждение земельной доли является исключением из общего правила (ч.

1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому, если Росреестр считает, что продается уже не земельная доля, а просто доля в праве, он требует нотариальную форму договора.

Иной позиции придерживается Верховный Суд РФ: доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения по своей правовой природе является земельной долей. Законодатель правовое положение данных категорий уравнял. Поэтому не требует нотариального удостоверения сделка, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (Определения Верховного Суда РФ от 19.03.2019 N 304-КГ18-22555, от 26.09.2018 N 14-КГ18-14).

Особенности регистрации сделок с земельными долями Сделки с земельными долями регистрировать не нужно, так как это не предусмотрено действующим законодательством. Однако на основании таких сделок необходимо зарегистрировать переход права на долю. Регистрация перехода права на земельные доли проводится в общем порядке.

При этом учитывайте следующие особенности:

  • при заполнении заявления знак «V» проставьте:

— в графе 3.3 заявления; — в реквизите 4 напротив графы «земельный участок»; — в реквизите 6 заявления напротив графы «перехода права:» и укажите «собственности» и размер доли, например 1/100 доли;

  • в комплект документов в качестве «других необходимых» для регистрации необходимо приложить документ, который подтверждает возможность продажи земельной доли или ее внесения в уставный капитал (ч. 2 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости). К ним относятся следующие документы (ч.

    3, 4 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости):

— удостоверяющие право покупателя на земельную долю в составе того же участка, что и приобретаемая доля, или подтверждающий его право на использование участка, в составе которого находится приобретаемая земельная доля; — подтверждающие

ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

(см. текст в предыдущей редакции)8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;(пп.

8.1 введен Федеральным от 21.07.2014 N 217-ФЗ)8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;(пп. 8.2 введен Федеральным от 21.07.2014 N 217-ФЗ)8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор;(пп.

8.3 в ред. Федерального от 30.12.2020 N 494-ФЗ)(см.

+ +